Evolution des taux

[CousinHub]

merci pour vos idées intéressantes, actuellement on nous propose taux fixe ou taux variable.
Si j'ai bien compris ce que vous expliquez, un taux variable n'est peut-être pas une bonne affaire ?

Pour vous répondre, en théorie les taux variables sont intéressants car vous êtes pendant toute la période du prêt sur la partie courte de la courbe des taux (c'est comme si vous empruntiez chaque année pour 1 an, et cela pendant 20 ans.

Ce qui est bien c'est qu'en Belgique, une loi fait que votre taux ne peut que doubler au maximum (à vérifier si c'est toujours bien le cas?) si le vent venait à se retourner contre vous ... (taux en forte hausse). Vos mensualités peuvent donc au max doubler (à prendre en considération donc car ça peut faire quand même très mal au budget du ménage !!)

mais moi personnellement je n'aime pas ce système car j'aime bien savoir exactement combien je vais payer dans les années à venir. C'est un choix personnel. Je veux pouvoir dormir sur mes deux oreilles et ne pas me soucier de mes mensualités à chacun des "anniversaires" de mon prêt hypo.

Ce qui est certain c'est que c'est plus "risqué" (les taux révisables). Ce que vous allez gagner les premières années en optant pour un taux révisable (taux inférieur à un taux fixe), vous "risquez" éventuellement de le perdre lorsque les banques centrales vont commencer à remonter leurs taux dans les années futures ...

un bon moyen de se situer entre les deux systèmes est d'opter pour un taux 10+5+5 (fixer les Dix premières années donc au minimum). Soit, ceci n'est que mon avis tout à fait personnel.

CousinHub

[Em_Biau]

A priori, quand les taux sont bas, il vaut aussi mieux opter pour du fixe (et rester ainsi indifférents aux hausses de taux) que quand les taux sont hauts (ou un taux variable permettra de bénéficier de la réduction des taux de manière "automatique").

Mais bon ... dans tous les cas, on peut toujours renégocier ou faire racheter son prêt si les taux baissent quelques années plus tard. Avec quelques frais bien sûr.

[Miss Skypi]

Ce qui est bien c'est qu'en Belgique, une loi fait que votre taux ne peut que doubler au maximum (à vérifier si c'est toujours bien le cas?) si le vent venait à se retourner contre vous ... (taux en forte hausse). Vos mensualités peuvent donc au max doubler (à prendre en considération donc car ça peut faire quand même très mal au budget du ménage !!)

Euh... ce n'est pas tout a fait exact... c'est le taux d'interet qui peut au maximum doubler... mais ca ne signifie pas que la mensualite double vu que la partie "amortissement du capital" reste inchangee...

mais moi personnellement je n'aime pas ce système car j'aime bien savoir exactement combien je vais payer dans les années à venir. C'est un choix personnel. Je veux pouvoir dormir sur mes deux oreilles et ne pas me soucier de mes mensualités à chacun des "anniversaires" de mon prêt hypo.

Il existe aussi d'autres formules qui permettent de garder une mensualite inchangee et qui allongent ou raccourcissent la duree totale du credit suivant que les taux augmentent ou descendent.

Ce qui est certain c'est que c'est plus "risqué" (les taux révisables). Ce que vous allez gagner les premières années en optant pour un taux révisable (taux inférieur à un taux fixe), vous "risquez" éventuellement de le perdre lorsque les banques centrales vont commencer à remonter leurs taux dans les années futures ...

C'est probablement vrai en theorie mais il faudrait calculer au cas par cas... Vu qu'au debut une mensualite, c'est principalement les interets et peu d'amortissement en capital, avec un taux plus bas, on rembourse plus vite le capital... donc apres, quand les interets augmentent, ca a moins d'impact. Mais il faut faire les calculs precis pour connaitre ce qu'on y gagne/perd.

Mais bon ... dans tous les cas, on peut toujours renégocier ou faire racheter son prêt si les taux baissent quelques années plus tard. Avec quelques frais bien sûr.

Pour faire simple, on considere en general qu'il faut une difference de 1 a 1.5% de taux pour que ca devienne rentable de racheter son pret, vu qu'il faut absorber les frais. A noter que si vous reconcluez le nouvel emprunt avec la meme banque, il ne faut pas repasser les actes d'hypotheques, seulement celui lie au pret (donc moins de frais)... Mais bon, les banques le savent et donc en profitent aussi.


Et pour en revenir a la question de depart "variable ou fixe?", il n'y a pas vraiment de reponse... ca depend de chacun. C'est vrai que les taux sont tres bas pour le moment, donc nous, perso, on a opte pour du fixe... mais comme je le dis plus haut, un variable genre 10+5+5 avec un taux tres bas maintenant permet de rembourser le capital plus vite et donc quand viendra le premier recalcul, meme si les taux ont monte, pas dit que ca fera une grande difference...

[CatMich]

Il y a plusieurs paramètres à prendre en compte :

• *) le nombre d'années de remboursement

• *) la charge totale à rembourser : montant capital + montant des intérêts : plus la durée est longue, plus le montant des intérêts est important

• *) le montant de l'Assurance Solde Restant Du : plus longue est la durée du prêt, plus le montant est important

• *) les réductions que vous aurez sur vos déclarations fiscales : plus la durée du prêt est longue, plus les réductions seront importantes

• *) si on prend un taux variable 1/1/1 au lieu d'un taux fixe (par exemple 20 ans), on pourrait placer la différence de remboursement entre les 2 formule sur un carnet d'épargne. Même à un taux de 2%, cela peut se révéler intéressant sur la durée

Il est donc difficile de suggérer quelque chose. Au cas par cas.

Personnellement, j'ai créé un fichier Excel pour comparer les différentes possibilités.

Dans notre cas bien précis, nous allons par VDV Conseil (Tests Achats) et allons opter pour un variable "1/1/1", quotité inférieure à 80%, taux de base 2,72%, variation à la hausse comme à la baisse de maximum 2,72%. Durée 13 ans. Dans le pire des cas, le montant "réel du prêt" (tenant compte : ASRD, évolution taux, réduction contribution) du prêt '"1/1/1" est identique (à 600 € près) au montant qu'on devrait rembourser si on prenait un taux fixe mais sur 15 ans pour une charge mensuelle identique.

Michel

[CousinHub]

2.72% waouw !
ce qui est important c'est que c'est dans ton cas bien précis, comme tu l'as mentionné.

effectivement, je peux le voir sur le site de VDV (http://www.vdvconseil.be/meilleurs_taux ... caires.php) mais présisons tout de même que cela n'est vraiment pas accessible à la grande majorité des gens, si ?

Si je lis bien la 4ème colonne:

*Conditions pour obtenir le taux le + bas : A.B.C.F.(2)
- A = domiciliation des revenus
- B = assurance décès solde restant dû
- C = assurance incendie
- F = excellents dossiers, revenu disponible de 2.000 € après charges d'emprunts. (+0,15% si disponible > 1.200 €, + 0,30% sans domiciliation des revenus ou si disponible < 1.200 €)

Pour un 1/1/1 plus traditionel, on parle plus de 3.5-3.9%, une sacrée différence, non ?

Ce qu'il faut éviter c'est que les gens (nos futurs voisins) se fasse "prendre" par des taux bas alléchants (car révisables annuellement) sans vraiment comprendre ce qu'il pourait se passer dans "le pire des cas" (forte hausse des taux)... Catmich tu es un expert et tu sais donc exactement à quoi tu t'engages. Je ne me fais aucun souci pour toi

Pour les autres, SVP demandez à votre banquier : à combien passeront mes mensualités dans le pire des cas(surtout si vous optez pour le 1+1+1) (et demandez un montant en EURO et pas en %, c'est plus parlant.) Donc, prenons le scénario où dans 3 ans les taux sont remontés fortement.

Envisagez aussi peut-être que l'un des deux dans le couple perd son travail et tombe sur le chômage (désolé d'être aussi pessimiste mais cela peut arriver). Vous devriez être tjrs en mesure de rembourser vos mensualités. Sinon, cela veut dire que peut-être le montant de votre emprunt est trop élevé par rapport à votre capacité de remboursement.

En connaissant les risquent exactement encourus, on est plus relax par la suite. Là était le point essentiel que je voulais mettre en évidence.

Pour le reste, merci Miss Skypi et CatMich pour leurs explications, précisions, et tout et tout, on est tous ici pour essayer de s'entraider un max !! C'est vraiment un forum sympa auquel chacun peut apporter sa petite pierre, merci à tous...

En espérant ne pas avoir introduit plus de flou qu'il n'y avait déjà avant dans la tête de certains, car ça c'est bien l'expertise des banquiers, hum

CousinHub

[Miss Skypi]

2.72% waouw !
Envisagez aussi peut-être que l'un des deux dans le couple perd son travail et tombe sur le chômage (désolé d'être aussi pessimiste mais cela peut arriver). Vous devriez être tjrs en mesure de rembourser vos mensualités. Sinon, cela veut dire que peut-être le montant de votre emprunt est trop élevé par rapport à votre capacité de remboursement.

A ce sujet, il y a l'assurance peter de revenus de la Region wallonne qui est... gratuite.
Il faut evidemment remplir quelques conditions, mais c'est tres interessant.
Plus d'infos ici.

[chris2311]

2.72% waouw !
Envisagez aussi peut-être que l'un des deux dans le couple perd son travail et tombe sur le chômage (désolé d'être aussi pessimiste mais cela peut arriver). Vous devriez être tjrs en mesure de rembourser vos mensualités. Sinon, cela veut dire que peut-être le montant de votre emprunt est trop élevé par rapport à votre capacité de remboursement.

A ce sujet, il y a l'assurance peter de revenus de la Region wallonne qui est... gratuite.
Il faut evidemment remplir quelques conditions, mais c'est tres interessant.
Plus d'infos ici.

PERTE DE REVENUS TU VEUX DIRE!!!!!!!!!!!!!!

[Miss Skypi]

PERTE DE REVENUS TU VEUX DIRE!!!!!!!!!!!!!!

lol... oui.

[@lex]

Super, je ne connaissais pas !

N'hésite pas si tu as d'autres tuyaux !

[onclebat]

Il y a des cas où le variable est indiscutablement plus intéressant que le fixe.
Je viens de terminer mon tour de marché avec les meilleures propositions suivantes : un fixe 20 ans à 4.30% dans une banque et un variable 10/5/3 (18 ans avec révision après 10 et 5 ans) à du 3.75% dans une autre banque. Ce taux variable est capé à +/-5 mais ne pourra jamais dépasser 7.5% (plafond légal=double du taux initial).

Pour comparer les deux propositions jai ramené le fixe 20 ans en 18 ans en maintenant le taux de 4.30% (hypothèse réaliste).

Au bout de 18 ans j'aurai remboursé au total 101.970 € pour un emprunt de 70.000 € au taux fixe de 4.30 %.

En ce qui concerne l'emprunt à taux variable, si je prends l'hypothèse la plus pessimiste, soit 7.50% après 10 ans, j'obtiens un total remboursé de 103.616 €.

Il me semble que la légère différence, soit 1650 € sur 20 ans, vaut la peine d'être risquée d'autant plus qu'un taux OLO sur 5 ans (taux de référence) de 7.5% semble peu probable.

La seule chose qui m'inquiète est l'absence d'informations relatives à ce plafond légal . Quelqu'un aurait-il des références (texte de loi ou autres) ?

Merci

[CamillaBelle]

Votre post est fantastique! Je suis certain qu'il en intéressera plus d'un.

Pret immobilier

[growaaa]

Bon, ce qui suit est limite HS parce que ça ne parle pas des taux "purs et durs", mais il m'est arrivé une blagounette.
J'ai signé le crédit il y a un an et il était donc arrivé à échéance... Le banquier m'appelle pour me demander si on reconduit le truc (comme si j'avais trouvé un arbre à sous ! ) et bardaffe, c'est l'embardée : 8.200,00 € ! Bhé mince alors, je me souvenais qu'il y avait des pénalités en cas de "non consommation" du crédit dans le délai imparti, mais là ! En plus, j'aime bien mon banquier, mais il a un peu oublié de me prévenir du montant de lma pénalité. Donc en fait, moi j'ai signé (comme un bon citoyen) et puis j'ai reçu la note !

Ca fait pas plaisir !

La dessus, je retourne à ma baguette de sourcier aux oeufs d'or !

[zorinho]

Salut à tous,

si cela peut aider, pour avoir rencontré un courtier d'Argenta, les meilleurs taux actuels sur le marché sont apparemment le Crédit Agricole.
J'ai obtenu un taux variable 1/1/1 de 2,35 % chez Crédit Agricole il y a un mois (apparemement, les taux sont encore descendus entre temps) contre 2,90 % chez Fortis chez qui j'étais soi-disant un client modèle. Heureusement, ces derniers se sont alignés sur les taux du Crédit Agricole. (Dans l'absolu, cela fait une différence de 7% sur les taux initialement proposés chez Fortis où je suis client et le CA où je ne l'étais pas)

Je précise qu'il n'y a aucune contrainte à l'ouverture d'un compte chez C.A.

Je reste dispo pour fournir plus de détails le cas échéant.

[mico]

Salut à tous,

si cela peut aider, pour avoir rencontré un courtier d'Argenta, les meilleurs taux actuels sur le marché sont apparemment le Crédit Agricole.
J'ai obtenu un taux variable 1/1/1 de 2,35 % chez Crédit Agricole il y a un mois (apparemement, les taux sont encore descendus entre temps) contre 2,90 % chez Fortis chez qui j'étais soi-disant un client modèle. Heureusement, ces derniers se sont alignés sur les taux du Crédit Agricole. (Dans l'absolu, cela fait une différence de 7% sur les taux initialement proposés chez Fortis où je suis client et le CA où je ne l'étais pas)

Je précise qu'il n'y a aucune contrainte à l'ouverture d'un compte chez C.A.

Je reste dispo pour fournir plus de détails le cas échéant.

Je suis passé au CA il y a 1 semaine et j'ai reçu une proposition à 2,57% en 15 ans 1/1/1 et pour un fixe à 3.66% sur 15 ans aussi mais ouverture de compte et ASRD chez eux.

Quel est l'agence du CA que vous avez été voir?

Merci

[zorinho]

Je vais carrément donner les coordonnées du courtier en assurances, ce sera plus simple:
Il s'agit de M. Olivier Ponchaux. Je l'avais consulté car j'étais inscrit à la banque Argenta, et il me propose un crédit avec le Crédit Agricole.

Olivier Ponchaux
Responsable Crédits

Av. du Pesage, 13
1050 Bruxelles
Gsm: 0495 177 306
Fax: 02 400 71 62

[email protected]
[email protected]

Bien amicalement,

Zor